不動産売買の仲介手数料相場と計算方法

不動産を売買するとき、不動産会社に支払う 仲介手数料 は宅地建物取引業法 (宅建業法) で 上限が決まっています。「相場はいくら？」「値切れる？」「両手取引の場合は？」など、購入・売却前に必ず知っておきたい仲介手数料の全てを、計算式と早見表で解説します。

この記事でわかること

不動産売買の仲介手数料の 法定上限 (宅建業法第46条)
物件価格別の 早見表 (1,000万円〜1億円)
計算式と 省略表記 ("3% + 6万円") の意味
仲介手数料が 無料・半額 になるケース
値引き交渉の現実とリスク

仲介手数料の法定上限 (宅建業法第46条)

仲介手数料は 国土交通大臣が定める告示 により、以下の上限が決まっています:

物件価格帯	仲介手数料 (税抜) の上限
200万円以下	価格 × 5%
200万円超〜400万円以下	価格 × 4% + 2万円
400万円超	価格 × 3% + 6万円

これは 売主・買主どちらか一方 から受け取れる上限額。両方から受け取る「両手取引」の場合、双方からそれぞれこの上限まで受け取れます。

消費税 は別途加算されます (2026年現在 10%)。

「3% + 6万円」の正体

「3% + 6万円」という省略表記は、400万円超の物件すべてに適用される 連続式の簡易計算法 です。本来は3段階に分けて計算するところを、足し算で省略しています。

本来の計算 (5,000万円の物件):
  200万円  × 5% = 10万円
  200万円  × 4% =  8万円  (200〜400万円部分)
  4,600万円 × 3% = 138万円 (400万円超部分)
  合計           = 156万円

省略式: 5,000万円 × 3% + 6万円 = 156万円 ✓

「6万円」は、200万円までの差額(2%×200万)+200〜400万円の差額(1%×200万)= 6万円から来ています。

物件価格別仲介手数料早見表

実際の物件価格別の 税込上限額 (消費税10%込):

物件価格	仲介手数料 (税込)
1,000万円	396,000円
1,500万円	561,000円
2,000万円	726,000円
2,500万円	891,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円
6,000万円	2,046,000円
8,000万円	2,706,000円
1億円	3,366,000円
1.5億円	5,016,000円

売主・買主それぞれが これを支払う可能性があります (両手取引の場合)。

「片手」「両手」「分かれ」の意味

不動産会社が手数料を受け取る形には3パターンあります:

取引形態	説明	不動産会社の収益
両手取引	同じ会社が売主・買主両方を担当	両者から手数料受領 (最大2倍)
片手取引	売主側・買主側で別の会社	自分側の依頼者からのみ
分かれ	売主側に2社入る等	取引額の按分

両手取引には「囲い込み」(他社へ物件情報を出さない)というネガティブ慣行が指摘されています。 2024年4月の宅建業法改正で囲い込み対策が強化されましたが、実態は完全にはなくなっていません。

仲介手数料が無料・半額になるケース

最近は 仲介手数料無料・半額 をうたう不動産会社が増えています。理由は2つ:

両手取引で売主から既に受け取り済み (買主は無料)
広告費等の他収益源がある (新築マンションなど)

ただし注意点:

「仲介手数料無料」物件は 物件価格に上乗せ されている可能性
売主直販物件は仲介手数料そのものが発生しない (買主にもメリット)
両手取引の場合、片方しか担当しない不動産会社の方が情報量が公平 な場合も

値引き交渉は可能？

法律上の上限であり、「これ未満で構わない」というだけ。値引き交渉は可能 です。しかし以下の現実があります:

大手は値引き交渉に応じにくい (社内規定が厳格)
中小・地場の不動産会社の方が柔軟
値引き交渉は 物件契約直前ではなく、媒介契約時 に行う方が成功率高い
大幅値引き要求は担当者のモチベーションを下げ、サービス質低下のリスク

仲介手数料以外にかかる費用

不動産売買では仲介手数料以外にも諸費用があります:

費目	概算 (3,000万円物件の場合)
仲介手数料	1,056,000円
登記費用 (司法書士報酬+登録免許税)	30〜50万円
印紙税 (売買契約書)	1万円 (1,000万円超〜5,000万円以下)
不動産取得税 (土地+建物)	30〜80万円
火災保険・地震保険	10〜30万円 (10年契約)
ローン保証料・事務手数料	50万円〜 (借入額次第)
引越し代	10〜30万円