賃貸退去時の費用相場
賃貸退去時には ハウスクリーニング と 原状回復 の費用がかかります。 1Rで3〜5万円、3LDKで8〜15万円が相場。 不当請求への対処法と、敷金から差し引かれる費用の 法的根拠 を解説します。
この記事でわかること
- ハウスクリーニング費用の 間取り別相場
- 借主負担と貸主負担の境界線 (国交省ガイドライン)
- 「特約」で借主負担になる例外
- ぼったくり請求への 対処法
- 退去時に 写真を撮るべき場所
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ハウスクリーニング費用の相場 (間取り別)
| 間取り | 床面積 | 一般的な費用 | 相場の幅 |
|---|---|---|---|
| 1R / 1K | 〜25㎡ | 3〜4万円 | 25,000〜45,000円 |
| 1DK / 1LDK | 25〜40㎡ | 4〜5万円 | 35,000〜55,000円 |
| 2DK / 2LDK | 40〜60㎡ | 6〜8万円 | 50,000〜90,000円 |
| 3DK / 3LDK | 60〜80㎡ | 8〜12万円 | 70,000〜130,000円 |
| 4LDK以上 | 80㎡〜 | 12〜15万円 | 100,000〜200,000円 |
これに加えて、個別の修繕費 が発生することがあります (壁の穴、床の傷等)。
原状回復の借主負担と貸主負担
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(2011改訂) で明確に定義されています。
貸主負担 (借主は支払い不要)
通常の使用で生じる経年劣化・損耗:
- 家具の設置による畳・カーペットのへこみ
- 日焼けによる壁・床の変色
- 冷蔵庫・テレビ等の電化製品による壁の電気焼け
- 画鋲・ピンの穴 (下地ボードに影響しない程度)
- 網戸・障子の自然な経年劣化
借主負担 (修繕費を支払う)
故意・過失または通常を超える使用による損耗:
- タバコによる ヤニ・臭い (壁紙全面張替え)
- ペットによる傷・臭い (床・壁の張替え)
- 結露を放置した カビ の繁殖
- 釘穴 (画鋲とは別、下地ボードに影響)
- 飲み物をこぼし て放置したシミ
- 鍵の紛失による シリンダー交換
経過年数による減価償却
借主負担でも、年数経過により 負担割合が減少 します:
| 設備・内装 | 耐用年数 | 6年経過時の負担割合 |
|---|---|---|
| 壁紙クロス | 6年 | 1円(残存価値) |
| カーペット | 6年 | 1円 |
| クッションフロア | 6年 | 1円 |
| 畳表 | 6年 | 1円 |
| 設備 (エアコン・給湯器) | 6〜15年 | 比例 |
→ 6年以上住めば、ほとんどの内装は借主負担ゼロ (張替えは貸主負担)
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「特約」で負担が変わる注意点
契約書に 「ハウスクリーニング費用は借主負担」 などの特約がある場合、 原則として有効ですが、過大なものは無効 とされます。
有効とされる特約の条件 (最高裁判例):
- 特約の必要性と合理性 がある
- 借主が 明確に認識 している (契約時の説明)
- 借主が 明確に合意 している (署名捺印)
無効とされやすい特約:
- 通常の経年劣化を全面借主負担にする条項
- 金額が 不明瞭 な条項
- 賃貸借契約の 附属書類のみ に記載され、契約書本文に無いもの
退去前に必ずやるべきこと
1. 退去通知 (1〜2ヶ月前)
契約書に従って書面で通知 (口頭は無効リスクあり)。
2. 入居時の写真と比較
入居時の写真があれば、それと比較して「自然劣化 vs 故意過失」を区別できる証拠に。
3. 退去立会い時の記録
立会い時に:
- 写真撮影 (スマホで日付入り)
- 立会い者の 氏名と役職を記録
- 「修繕箇所」を 書面で確認 (口頭は危険)
4. 修繕費見積もりの確認
退去後に届く請求書は 内訳を必ず確認:
- 「クリーニング 一式 8万円」のようなあいまいな表記 → 内訳請求
- ガイドラインで貸主負担とされる項目が含まれていないか
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不当請求への対処法
1. 内訳明細を要求
「国土交通省ガイドラインに基づく内訳を明示してください」と書面で要求。
2. 経過年数の主張
住み始めた年と入退去時点の年から、減価償却率を主張。
3. 消費者センター・法テラスへ相談
- 消費生活センター (188): 無料相談、業者への連絡代行
- 法テラス (0570-078374): 弁護士費用無料相談 (年収制限あり)
- 賃貸住宅の少額訴訟 (60万円以下): 簡易裁判所で1日結審
4. 敷金返還訴訟
不当請求で敷金が返ってこない場合、少額訴訟 で取り戻し可能。 費用は数千円、判決まで1〜2ヶ月。
退去時のチェックリスト
- ✓ 退去通知 (1〜2ヶ月前、書面)
- ✓ 部屋の 写真撮影 (傷・汚れの有無)
- ✓ 掃除 (簡単なもの。プロのクリーニングは不要)
- ✓ ライフライン解約 (電気・ガス・水道・ネット)
- ✓ 住所変更 (郵便局、役所、銀行等)
- ✓ 立会い時の 記録 (写真+書面)
- ✓ 鍵の返却 (郵送ではなく対面)
- ✓ 請求書の 内訳確認
- ✓ 敷金返金の 入金確認
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出典
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (2011年8月改訂版)
- 最高裁平成17年12月16日判決 (敷引き条項の有効性)
- 民法 (賃貸借に関する規定)
- 独立行政法人国民生活センター 賃貸住宅の敷金トラブル
本記事は2026年4月時点の情報です。具体的なケースは弁護士・消費生活センター等にご相談ください。
