不動産取得税の相場と計算方法
不動産を購入・贈与・新築・増改築した際に 一度だけ 課される 不動産取得税。 税率は固定資産税評価額の 3% (住宅用土地・住宅) が原則ですが、軽減措置で 大幅に減額 できます。 新築マンション・中古マンション・戸建それぞれの計算例と相場を解説します。
この記事でわかること
- 不動産取得税の 税率と計算式
- 新築・中古の 軽減措置 (建物・土地それぞれ)
- 物件タイプ別の 早見表 (新築・中古マンション・戸建)
- 申告期限 と納税のタイミング
- 軽減を受けるための 必要書類
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不動産取得税の基本
不動産取得税は 都道府県税 で、不動産を取得した時 (登記時ではなく取得時) に課されます。 相続による取得は非課税、贈与・売買・新築・増改築は課税対象です。
計算式
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率
税率
| 取得対象 | 標準税率 | 軽減税率 (2027年3月末まで) |
|---|---|---|
| 住宅 (建物) | 4% | 3% |
| 住宅用土地 | 4% | 3% |
| 非住宅 (店舗等) | 4% | 4% (軽減なし) |
軽減措置 (建物)
新築住宅 の場合、課税標準から 1,200万円控除 が可能 (認定長期優良住宅は1,300万円)。 中古住宅 の場合、築年数に応じて控除額が変動。
新築住宅の控除
新築住宅の不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%
(マイナスならゼロ)
要件:
- 床面積 50㎡以上 240㎡以下 (戸建ての場合)、貸家共同住宅は40㎡以上
- 自己居住用 (一定の貸家を含む)
中古住宅の控除
築年数別に控除額が決まっています:
| 新築年月日 | 控除額 |
|---|---|
| 1997年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 1989年4月1日〜1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1985年7月1日〜1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年7月1日〜1985年6月30日 | 420万円 |
| 1976年1月1日〜1981年6月30日 | 350万円 |
| 1973年1月1日〜1975年12月31日 | 230万円 |
| 1964年1月1日〜1972年12月31日 | 150万円 |
| 1954年7月1日〜1963年12月31日 | 100万円 |
| 1954年6月30日以前 | 控除なし |
→ 1981年5月以前 (旧耐震基準) の建物でも、耐震基準適合証明書があれば軽減対象
要件:
- 中古住宅自体の取得から 6ヶ月以内に転入
- 床面積 50㎡以上 240㎡以下
- 自己居住用
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軽減措置 (土地)
住宅用土地の取得時、以下のいずれか 大きい方 が税額から控除されます:
| 控除1 | 45,000円 |
|---|---|
| 控除2 | 土地1㎡あたり評価額 × 住宅床面積×2 (200㎡上限) × 3% |
つまり、ある程度大きい土地なら 土地の取得税はゼロになる ケースが多いです。
物件タイプ別 早見表
新築マンション (3,000万円・固定資産税評価額1,800万円)
評価額60%換算、面積70㎡:
建物部分: (1,800万円 - 1,200万円) × 3% = 18万円
土地部分: 控除で実質ゼロ
合計: 約18万円
中古マンション (3,000万円・築15年・評価額1,200万円)
建物部分: (1,200万円 - 1,200万円) × 3% = 0円 (控除でゼロ)
土地部分: 控除で実質ゼロ
合計: ほぼ0円
新築戸建 (4,000万円・建物2,000万円・土地2,000万円・評価額70%)
建物部分: (1,400万円 - 1,200万円) × 3% = 6万円
土地部分: 控除で実質ゼロ
合計: 約6万円
中古戸建 (3,500万円・築25年・1981年以降・評価額50%)
建物部分: (1,000万円 - 1,200万円) → ゼロ
土地部分: 控除で実質ゼロ
合計: 約0円
→ 多くの居住用中古は 実質ゼロまたは数万円 に収まることが多い。
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投資用 (賃貸用) は注意
軽減措置は 自己居住用 が原則で、賃貸用 は原則対象外です。
投資用マンション 3,000万円 (評価額1,800万円):
3,000万円 × 3% = 90万円 (控除なし)
ただし、一定要件 (床面積40〜240㎡等) を満たす 特定の貸家共同住宅 は軽減対象になります。
納税のタイミング
不動産取得後、4〜6ヶ月後 に都道府県から納税通知書が届きます。 軽減措置を受けるには 取得後60日以内に申告 が必要 (都道府県により30日のところも)。
申告を忘れると、後から申告 (5年以内) も可能ですが、自動では適用されないため注意。
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必要書類 (軽減申告)
- 不動産取得税申告書 (都道府県HP からDL)
- 建物の図面 (面積確認用)
- 売買契約書または工事請負契約書
- 登記事項証明書
- 住民票 (取得後の住所の)
- 中古住宅の場合は 耐震基準適合証明書 または 既存住宅売買瑕疵保険 の付保証明
出典
- 地方税法 (不動産取得税の規定)
- 総務省 不動産取得税
- 国土交通省 住宅用地に係る不動産取得税の特例措置
本記事の税率・特例は2026年4月時点のもので、税制改正で変更されます。最新情報は各都道府県税事務所にご確認ください。
