不動産登記費用の相場

不動産を購入・相続・贈与で取得した際の 登記費用 は、司法書士報酬 と 登録免許税 の合計です。 物件価格3,000万円のマンション購入なら 30〜50万円 が目安。内訳と節税ポイントを解説します。

この記事でわかること

• 登記費用の 内訳 (司法書士報酬 / 登録免許税)
• 物件価格別の 早見表
• 売買・相続・贈与・住宅ローン による費用の違い
• 軽減税率 の活用 (新築・築20年以内 等)
• 司法書士の 選び方と費用比較

登記費用 = 登録免許税 + 司法書士報酬

	説明	性質
登録免許税	国に納める税金	法律で固定
司法書士報酬	司法書士の作業料	自由競争

登録免許税 は法律で計算式が決まっているため節約できません。 司法書士報酬 は事務所ごとに料金体系が違うため、複数見積もりで比較できます。

登録免許税の計算

登録免許税は 「課税標準額 × 税率」 で計算します。

課税標準額 = 固定資産税評価額

固定資産税評価額は 市町村が決定 しているもので、毎年送られる固定資産税納税通知書に記載されています。 売買価格ではなく、この評価額をベースに登録免許税が計算されます。 一般的に売買価格の 70〜80% が固定資産税評価額の目安。

税率

登記の種類	標準税率	軽減税率 (一定要件)
所有権移転 (売買) - 土地	2.0%	1.5% (2026年3月末まで)
所有権移転 (売買) - 建物	2.0%	0.3% (新築・自住)
所有権移転 (相続)	0.4%	-
所有権移転 (贈与)	2.0%	-
抵当権設定 (住宅ローン)	0.4%	0.1% (自住・要件あり)
所有権保存 (新築)	0.4%	0.15% (自住)

軽減税率の要件:

• 自己居住用 (賃貸投資用は対象外)
• 床面積 50㎡以上 (一戸建ては40㎡以上の例外あり)
• 新築、または築20年以内 (耐火構造は25年以内)
• 住宅性能評価書等で耐震性を証明できる古い建物も対象

物件価格別 登録免許税 早見表

物件価格3,000万円、固定資産税評価額70%換算 (土地2,100万円・建物無し or 簡略化) の場合:

物件価格	評価額 (70%)	登録免許税 (土地2.0%)	軽減後 (1.5%)
1,000万円	700万円	14万円	10.5万円
2,000万円	1,400万円	28万円	21万円
3,000万円	2,100万円	42万円	31.5万円
5,000万円	3,500万円	70万円	52.5万円
1億円	7,000万円	140万円	105万円

実際は土地+建物の合算で、建物には別の税率(自住の軽減 0.3%)が適用されます。

司法書士報酬の相場

司法書士報酬は 自由化 されており、事務所により大きく異なります。

業務	報酬相場
所有権移転 (売買)	5〜10万円
抵当権設定 (住宅ローン)	4〜8万円
所有権移転 (相続)	8〜15万円
所有権移転 (贈与)	5〜10万円
所有権保存 (新築)	3〜6万円

これに 書類取得実費 (登記事項証明書 600円/通、住民票 300円/通 等) が加わります。

複数業務を1人の司法書士に依頼すると、まとめて2〜3割安く なるケースも。

売買 vs 相続 vs 贈与の登記費用比較

3,000万円の不動産 (評価額 2,100万円相当) のケース:

取得理由	税率	登録免許税	司法書士報酬	合計
売買 (軽減無)	2.0%	42万円	8万円	50万円
売買 (軽減有・自住)	1.5%	31.5万円	8万円	39.5万円
相続	0.4%	8.4万円	12万円	20.4万円
贈与	2.0%	42万円	8万円	50万円 + 贈与税

→ 相続の登記は税率が圧倒的に低い。一方、贈与は登録免許税は売買と同じうえに贈与税もかかる。

司法書士の選び方

1. 複数事務所で見積もり比較 (3社程度)
2. 抵当権設定もある場合は同じ司法書士に依頼 (まとめ割引)
3. 不動産会社推薦の司法書士は 手数料相場通り だが、自分で探すと安いケース
4. 相続登記は 司法書士+税理士+弁護士の連携 が必要なケース多い (要確認)

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出典

• 登録免許税法 (e-Gov)
• 登録免許税の税率の軽減措置 (国土交通省)
• 日本司法書士会連合会 報酬統計 (司法書士報酬の自由化以降は公的相場無し)

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本記事の税率・特例は2026年4月時点のもので、税制改正で変更される可能性があります。