不動産名義変更費用の相場
不動産の名義変更 (所有権移転登記) の費用は、変更理由 (相続・贈与・離婚・売買) で大きく異なります。 相続なら20〜30万円、贈与なら50万円超 (+贈与税)、離婚は30〜50万円が目安。 理由別の早見表と必要書類を解説します。
この記事でわかること
- 名義変更費用の 理由別早見表
- 相続登記の義務化 (2024年4月〜) の影響
- 贈与時の 税金リスク
- 離婚時の 共有解消 手続き
- 自分で登記する DIY節約 の可否
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名義変更の理由別 費用早見表
3,000万円相当の不動産 (固定資産税評価額2,100万円) のケース:
| 変更理由 | 登録免許税 | 司法書士報酬 | その他費用 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 相続 | 84,000円 (0.4%) | 8〜15万円 | 数千円 | 約20万円 |
| 贈与 | 420,000円 (2.0%) | 8〜10万円 | 数千円 | 約50万円 + 贈与税 |
| 離婚 (財産分与) | 420,000円 (2.0%) | 10〜15万円 | 戸籍取得等 | 約55万円 |
| 売買 | 420,000円 (2.0%) | 8〜10万円 | 諸費用 | 約50万円 |
| 共有持分の整理 | 持分価値次第 | 10〜15万円 | 数千円 | 15〜30万円 |
相続による名義変更 (相続登記)
2024年4月から義務化
不動産取得から 3年以内に相続登記しないと 10万円以下の過料の対象になります (2024年4月施行)。 過去の相続で未登記のものも、2027年3月末までに登記する必要があります。
相続登記の費用内訳
| 費目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 評価額 × 0.4% |
| 司法書士報酬 | 8〜15万円 (相続人多数なら追加) |
| 戸籍謄本取得 | 1通450円 × 必要数 |
| 住民票・印鑑証明 | 1通200〜300円 |
3,000万円の不動産で相続人2名なら、合計20〜25万円 が目安。
必要書類
- 被相続人 の出生〜死亡までの戸籍 (本籍移動があれば全部)
- 被相続人 の住民票除票 (本籍記載)
- 相続人全員 の戸籍謄本
- 相続人全員 の住民票
- 遺産分割協議書 (相続人全員の実印・印鑑証明)
- 固定資産評価証明書
戸籍取得が 数十通になることも (兄弟相続・代襲相続等)。 司法書士に依頼すれば代行可能 (1通あたり3,000〜5,000円の代行料)。
法定相続情報一覧図の活用
法務局で 「法定相続情報一覧図」 を一度作成すれば、銀行・税務署・登記等で 戸籍束を提出する代わりに使えるため、手間と費用を大幅削減 できます。
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贈与による名義変更
贈与は登録免許税が 売買と同じ2.0% で、加えて 贈与税 が発生します。
贈与税の概算 (3,000万円の不動産を贈与)
基礎控除110万円
課税対象: 2,890万円
贈与税 = 2,890万円 × 50% - 250万円 = 1,195万円
→ 贈与税が 超高額 になるため、相続まで待つ方が経済的。
例外: 配偶者贈与の特例
婚姻20年以上の夫婦間で、居住用不動産を贈与 する場合:
- 2,000万円までの贈与 は非課税
- 基礎控除110万円と合わせて 2,110万円まで 非課税
ただし登録免許税は通常通り発生 (約60万円)。
離婚による名義変更 (財産分与)
財産分与の登録免許税
離婚に伴う財産分与は 「贈与」ではなく「分与」 として扱われ、 登録免許税は 2.0% (売買と同じ)。
必要書類
- 離婚協議書または離婚調停調書
- 戸籍 (離婚の事実確認用)
- 住民票
- 固定資産評価証明書
注意: 譲渡所得税
財産分与した側 (元の所有者) には、譲渡所得税 がかかる可能性。 ただし、離婚後すぐの譲渡 は「居住用財産の3,000万円特別控除」が使える場合あり。
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売買による名義変更
詳細は 不動産登記費用の相場 で解説しています。
自分で登記する (DIY節約)
司法書士報酬を節約するため、自分で登記 することも可能です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 司法書士報酬 8〜15万円 を節約 | 書類準備に 数十時間 |
| 法務局で全部学べる | 不備で 何度も訂正 |
| 銀行ローン併用時は 不可 (司法書士必須) |
DIY向きのケース:
- 相続のみ で関係者が少ない
- 時間に余裕がある
- 書類作成に苦痛を感じない
DIY不向きのケース:
- 抵当権設定 (住宅ローン) を伴う
- 関係者多数
- 急ぎ
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