不動産相場マップ・サイトの使い分け
不動産相場を調べるサイト・マップは複数あり、それぞれ データソース・精度・用途 が違います。 売却・購入・投資・地価動向など、目的別に7社を比較し最適な使い分けを解説します。
この記事でわかること
- 主要 7社の特徴 と精度比較
- 売却・購入・投資 目的別の使い分け
- 無料 vs 有料 の境界
- データの 更新頻度 と新鮮さ
- 各サイトの 強みと弱み
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主要7社の比較表
| サイト | 運営 | 価格表示 | データ源 | 強み | 用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不動産情報ライブラリ | 国土交通省 | 実取引価格 | 国交省 | 唯一の実取引データ | 売買相場確認 |
| 路線価図 | 国税庁 | 路線価 | 国税庁 | 道路単位で詳細 | 土地相場・相続 |
| REINS Market Information | 不動産流通機構 | 成約価格 | 不動産業者の成約 | 直近成約データ | 売却価格目安 |
| SUUMO | リクルート | 募集価格 | 不動産会社掲載 | 物件数最多 | 購入物件探し |
| HOME'S | LIFULL | 募集価格 | 不動産会社掲載 | 価格相場マップ | 相場感掴み |
| マンションナビ | マンションリサーチ | AI査定 | 過去取引+類似物件 | マンション特化 | マンション査定 |
| まちずかん | カボシア | 統合データ | 国交省+集計 | 市区町村単位で全データ | 引越し・移住検討 |
目的別の使い分け
「売却検討中、自宅の市場価値を知りたい」
順番:
- まちずかんで市区町村平均を確認
- REINS Market Information で近隣の成約価格を見る
- マンションナビ・HowMa でAI査定 (マンション)
- 不動産会社2-3社に査定依頼
ポイント: 募集価格 ≠ 成約価格。成約価格は募集の80〜90%が目安。
「購入検討中、相場より高いか見極めたい」
順番:
- SUUMO・HOME'S で物件を見つける
- 同エリア・同条件の物件価格を比較
- 不動産情報ライブラリ で実取引価格と比較
- 物件価格が実取引より大幅に高い場合は値引き交渉余地
「投資物件、利回りと将来性を見極めたい」
順番:
- 不動産情報ライブラリ で過去5年の地価推移
- HOME'S で同エリア賃料相場
- まちずかん で人口動態・将来人口
- 国土数値情報 でハザード確認
「相続税の計算用、土地の評価額を出したい」
順番:
- 路線価図 で道路の路線価を確認
- 土地面積 × 路線価 × 補正率 で計算
- 不動産鑑定が必要なら鑑定士に依頼
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各サイト 詳細レビュー
1. 不動産情報ライブラリ (旧: 不動産取引価格情報)
- ◎ 実際の 成約価格 が見られる唯一の公的サイト
- ◎ 全国 数千万件のデータ
- × 桁丸め (10万円単位)、住所は町丁目まで
- × 直近データはタイムラグ (3〜6ヶ月遅れ)
2. REINS Market Information
- ◎ 不動産業者間の 成約価格 をベース
- ◎ 直近1年の取引が中心
- × マンション中心 (戸建・土地は少なめ)
- × 個人会員登録なし、無料公開分のみ
3. SUUMO / HOME'S
主要不動産ポータル2強。
- ◎ 物件数が圧倒的 (数十万件)
- ◎ 写真・間取り・周辺情報が豊富
- × 募集価格 = 成約価格の +10〜20% が一般的
- × 同じ物件が複数の不動産会社から重複掲載
4. マンションナビ
- ◎ マンション専門のAI査定
- ◎ 賃料相場も見られる
- × 戸建・土地は対象外
- × 査定精度は ±10〜15%
5. HowMa / スマイスター
AI査定サイト。
- ◎ 完全無料
- ◎ 過去データ + 類似物件で機械学習査定
- × 個別性 (角部屋・眺望等) は反映されない
- × 戸建は精度低 (±20〜25%)
6. まちずかん
- ◎ 市区町村単位で 全相場データ統合
- ◎ ハザード・人口・治安など複合データ
- ◎ 不動産売買だけでなく エリア比較 に強い
- × 個別物件査定機能はなし (公的データの集約)
各サイトの「精度」の意味
「精度が高い」とは何か:
- 実取引価格に近い → 不動産情報ライブラリ・REINS が最高
- 直近の市場感 → SUUMO・HOME'S の募集価格
- 長期的なエリア評価 → 公示地価・路線価
- 個別物件の査定額 → AI査定 (誤差大、参考程度)
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有料サービス vs 無料サービス
無料で十分なケース:
- 一般的な相場感を知りたい
- 引越し・移住検討
- 売却前の予習
有料が必要なケース:
- 不動産鑑定書 (相続・離婚・税務調査時) → 30〜50万円
- 不動産投資家向けの REINS フルアクセス (業者免許必要)
- 詳細な エリアレポート (民間調査会社) → 数万円〜
