公示地価・路線価・実勢価格の違い
「公示地価」「路線価」「実勢価格」「固定資産税評価額」… 不動産には複数の価格があり、それぞれ目的・用途が違います。 1分でわかる早見表と、目的別の使い分けを解説します。
この記事でわかること
- 4つの価格の 目的・用途・特徴
- 価格の 比率関係 (覚え方付き)
- 用途別 どの価格を見るべきか
- 「1物4価」 と言われる理由
- 売却・購入・税金計算での 判断軸
4つの価格 早見表
| 価格 | 公表元 | 時期 | 用途 | 実勢比 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 3月 | 鑑定基準・取引指標 | 100% |
| 路線価 | 国税庁 | 7月 | 相続税・贈与税 | 80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年に1度 | 固定資産税・都市計画税 | 70% |
| 実勢価格 | 市場 | 常時 | 実際の売買 | 100〜150% (都心は150〜200%) |
覚え方: 「8・7・100」
- 路線価 = 公示の 80%
- 固定資産税評価額 = 公示の 70%
- 実勢価格 = 公示の 100%以上 (人気エリアほど高い)
各価格の詳細
1. 公示地価 (こうじちか)
根拠法: 地価公示法
- 国土交通省 が毎年3月に公表
- 全国 約26,000地点 の標準地について、1月1日時点の価格
- 1m²あたり で表示 (例: 1,500,000円/m²)
- 不動産鑑定士2名が独立評価
- 用途別: 住宅地・商業地・工業地
使われる場面:
- 不動産取引の参考価格
- 公共事業の用地買収価格の基準
- 法定基準として最も信頼性高
確認方法: 国土交通省 地価公示
2. 基準地価 (きじゅんちか)
公示地価の補完版。
- 都道府県 が毎年9月に公表
- 7月1日時点の価格
- 公示地価と同じ標準地+追加地点
- 公示地価と合わせて 半年ごと に地価動向を把握可能
3. 路線価 (ろせんか)
根拠法: 相続税法
- 国税庁 が毎年7月に公表
- 1月1日時点の 道路 (路線) ごとの土地価格
- 公示地価の約80% が目安
- 相続税・贈与税の計算用
1m²あたりの価格 (千円単位) が道路に振られています:
例: 「200E」 → 200,000円/m²、E は借地権割合60%
使われる場面:
- 相続税・贈与税の土地評価
- 不動産取引の参考 (実勢×1.25 で逆算可能)
確認方法: 国税庁 路線価図・評価倍率表
4. 固定資産税評価額
根拠法: 地方税法
- 市町村 が3年に1度評価替え (2024年が直近)
- 固定資産税・都市計画税の計算基準
- 公示地価の約70% が目安
- 不動産取得税・登録免許税の計算にも使用
確認方法:
- 毎年4〜6月に届く 固定資産税納税通知書
- 市役所で 固定資産課税台帳閲覧 (本人のみ)
5. 実勢価格 (じっせいかかく)
実際に取引されている価格。
- 常時変動
- エリア・物件・時期で大きく変動
- 公示地価の 100〜200% (都心人気エリアは2倍超も)
確認方法:
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ (実取引価格)
- SUUMO・HOME'S (募集価格)
なぜ「1物4価」と言われるのか
1つの土地に 4つの価格 が付くのが日本の特徴:
1つの土地 (例: 港区の100m²の住宅地)
├ 公示地価: 1.0億円 (1m²あたり100万円)
├ 路線価: 8,000万円 (1m²あたり80万円)
├ 固定資産税評価額: 7,000万円 (1m²あたり70万円)
└ 実勢価格: 1.5億円 (1m²あたり150万円)
→ 同じ土地でも、目的次第で価格が変わる。混乱の元。
目的別の使い分け
売却検討中
実勢価格 を確認。REINS か 不動産情報ライブラリ で実取引価格を見る。 公示地価は参考程度 (実勢より安いことが多い)。
購入検討中
実勢価格 と 公示地価 を比較。 売主提示価格が公示の 2倍以上 なら超人気エリア (都心)。 公示地価近辺なら相場通り、公示の80%以下 なら何かある (要確認)。
相続・贈与の税計算
路線価 を使う。 土地: 路線価 × 面積 × 補正率 建物: 固定資産税評価額
固定資産税の確認
固定資産税評価額 を確認。 納税通知書で確認できる。 税額 = 評価額 × 1.4% (固定) + 評価額 × 0.3% (都市計画税)
不動産取得税の計算
固定資産税評価額 を使う。 税額 = 評価額 × 3% (住宅・住宅用土地、軽減税率)
登録免許税の計算
固定資産税評価額 を使う。 税額 = 評価額 × 税率 (売買: 2.0%、相続: 0.4% 等)
価格の見方の落とし穴
落とし穴1: 「公示地価が安いから割安」は早計
公示地価は 標準地 の評価。 実勢価格は 個別物件 の市場価格。 標準地と物件が同じとは限らない。
落とし穴2: 路線価で売買契約はできない
路線価は 税金計算用 であり、実際の売買価格は別物。 路線価 × 1.25 ≒ 実勢、と一応の目安はあるが、人気エリアは大幅乖離。
落とし穴3: 固定資産税評価額の見直しに3年かかる
固定資産税評価額は 3年に1度 しか変わらない。 急騰地域では実勢が大きく上がっているが、固定資産税はその間据え置き。 逆に下落地域では税負担が重く感じることも。
各価格の更新時期 (覚え方)
| 価格 | 更新月 | 覚え方 |
|---|---|---|
| 公示地価 | 3月 | (1月1日の価格を3月公表) |
| 基準地価 | 9月 | (7月1日の価格を9月公表) |
| 路線価 | 7月 | (1月1日の価格を7月公表) |
| 固定資産税評価額 | 3年に1度 | (2024、2027、2030...) |
