不動産相場の調べ方完全ガイド

不動産の売却・購入を検討するなら、まず エリアの相場 を把握することが必須。無料で使える 国土交通省データ、路線価、AI査定サイト、まちずかん など、複数のデータソースを使い分けて精度の高い相場を掴む方法を解説します。

この記事でわかること

無料で使える 3つの相場データソース
公示地価・路線価・実勢価格 の違いと使い分け
AI査定サイトの 精度と限界
まちずかんで 市区町村別データ を確認する方法
不動産会社の査定を依頼する前のチェックポイント

相場を調べる3つのデータソース

1. 国土交通省不動産情報ライブラリ (旧: 不動産取引価格情報検索)

不動産情報ライブラリ は 実際の取引価格 が分かる唯一の公的データ。

取引価格・物件種別・面積・築年数・取引時期を地図上で確認
全国の 数千万件 の取引データ
完全無料

使い方:

上記サイトにアクセス
地図上で気になるエリアをクリック
「価格情報を表示」で詳細表示
取引時期をフィルタ (直近1年がおすすめ)

注意: 取引価格は10万円未満の 桁丸め がされており、住所も町丁目までです (個別物件特定不可)。

2. 国税庁路線価図

路線価図・評価倍率表 - 相続税・贈与税の計算用ですが、土地相場の参考 に有用。

1m²あたりの土地価格 (千円単位) が道路ごとに表示
7月初旬に 毎年更新
完全無料

使い方:

地図で都道府県・市区町村を選択
該当道路の路線価 (例: 「200E」= 200,000円/m²、Eは借地権割合)
土地価格 = 路線価 × 土地面積 × 補正率

実勢価格との関係: 路線価は 公示地価の80% が目安。実勢価格は公示地価の 1.0〜1.5倍 (都心は乖離大)。

3. 国土交通省地価公示

地価公示・地価調査検索システム - 標準地点の 公示地価 を毎年3月に発表。

全国26,000地点
住宅地・商業地・工業地 別
完全無料

これらをまとめて見られるのが まちずかん です。

まちずかんで効率的に確認

各市区町村ページから:

/area/{都道府県コード}/{市区町村コード}/

例: 東京都港区 → /area/13/13103/

そこから派生記事へ:

売買相場: /area/13/13103/souba/
公示地価動向: /area/13/13103/chika/
物件タイプ別: /area/13/13103/souba/mansion/

国土交通省・地価公示・実取引データを 市区町村単位で集約 しているので、複数サイトを行き来せず1ページで把握可能。

公示地価・路線価・実勢価格の関係

3つの価格は 目的が違う ため、必ず違います:

種類	公表元	時期	用途	実勢比
公示地価	国土交通省	3月	不動産鑑定の基準	100%基準
基準地価	都道府県	9月	公示地価の補完	100%
路線価	国税庁	7月	相続・贈与税計算	80%
固定資産税評価額	市町村	3年に1度	固定資産税計算	70%
実勢価格	市場	常時変動	実取引	100〜150%

不動産会社が査定で使う価格

不動産会社の査定は 「実勢価格」 ベース。公示地価から +30〜50% 上乗せで査定が出ることも (人気エリア・売り急がない場合)。

AI査定サイトの精度と限界

代表的なAI査定サイト:

HOME'S 売却査定
スマイスター
イエウール
HowMa
マンションナビ

精度

マンション: ±10%程度の精度 (取引データが豊富)
戸建: ±20% (個別性が高く精度低い)
土地: ±25% (形状・接道で大きく変動)

限界

AI は 物件の個別性 (角地・角部屋・眺望・リフォーム済等) を考慮できない
特殊事情 (心理的瑕疵・近隣トラブル・再開発計画等) は反映されない
→ 複数サイトの平均値 ± 不動産会社査定の範囲 で考えるのが現実的

相場確認の具体的フロー (売却検討時)

1. まちずかんで市区町村相場を確認
   ↓
2. 不動産情報ライブラリで近隣の実取引価格を確認
   ↓
3. AI査定サイトで自宅の概算を取る (3社)
   ↓
4. 不動産会社2-3社に査定依頼 (一括査定サイト経由 or 直接)
   ↓
5. 査定額の根拠を質問・確認
   ↓
6. 媒介契約 → 売却活動開始

相場確認の具体的フロー (購入検討時)

1. 検討エリアの市区町村相場を確認 (まちずかん)
   ↓
2. 物件価格が相場と乖離していないかチェック
   ↓
3. 直近1年の同条件物件取引価格 (不動産情報ライブラリ)
   ↓
4. 不動産会社の説明と乖離があれば質問
   ↓
5. 値引き交渉の根拠データとして活用

「相場より安い」物件の理由

相場より 明らかに安い物件 には必ず理由があります:

再建築不可 (接道義務違反)
借地権 (土地は借りもの)
告知事項あり (心理的瑕疵: 自殺・事件・事故)
ハザードリスク (洪水・土砂・津波想定区域)
旧耐震基準 (1981年5月以前の建物)
既存不適格 (現行法に合わない構造)
隣地境界トラブル
管理状態不良 (マンションの場合: 管理組合機能不全)

→ 相場より20%以上安い物件は 必ず重要事項説明書を熟読。

出典

本記事は2026年4月時点の情報です。

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