不動産投資の経費・税金完全ガイド

不動産投資で 経費計上 できる項目は多岐にわたり、適切に申告することで 数十万〜百万円単位の節税 が可能。減価償却・固定資産税・修繕費など、経費の全項目と確定申告のポイントを解説します。

この記事でわかること

不動産所得の 経費計上できる項目 (15種類+)
減価償却 の計算と節税効果
確定申告 青色申告 vs 白色申告
税理士に依頼する 費用相場
「サラリーマン投資家」の節税戦術

不動産所得の計算式

不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費

これに他の所得 (給与等) を合算して所得税が計算されます。不動産所得が赤字の場合、給与所得との「損益通算」で所得税が還付されます。

経費計上できる項目 (完全リスト)

固定経費

固定資産税・都市計画税 - 物件評価額の1.7% (市町村による)
損害保険料 - 火災保険・地震保険の年額分
借入金利 - 投資ローンの利息部分のみ (元金は経費外)
管理委託費 - 家賃の3〜7%
管理費 - マンションの管理組合費 (区分所有)
修繕積立金 - マンションの修繕積立 (区分所有)

変動経費

修繕費 - 退去時クリーニング、設備故障、外壁塗装等
広告宣伝費 - 入居募集の広告料 (家賃1〜3ヶ月の AD等)
仲介手数料 - 入居決定時に不動産会社に支払う手数料
空室損 - (実際に経費ではないが減算)

取得時経費

不動産取得税 - 取得時に1回 (取得した年の経費)
登録免許税 - 名義変更時の税金
司法書士報酬
印紙税 - 売買契約書の印紙代
仲介手数料 (取得時) - 不動産会社への購入時手数料

その他

減価償却費 - 建物の劣化分 (現金支出ナシで経費計上可) ★最大の節税ポイント
税理士報酬 - 確定申告依頼料
交通費・通信費 - 物件視察、入居者対応の交通費等
書籍・セミナー費 - 不動産投資の学習費 (合理的範囲)
接待交際費 - 不動産業者との情報交換等 (合理的範囲)

減価償却の威力

建物は税法上の 耐用年数 にわたって毎年経費化できます。これは 現金支出なし で経費計上できるため、最大の節税ポイント。

法定耐用年数

構造	耐用年数
木造 (一般)	22年
軽量鉄骨	19〜27年
重量鉄骨	34年
RC (鉄筋コンクリート)	47年
SRC (鉄骨鉄筋コンクリート)	47年

中古物件の耐用年数 (簡便法)

法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2 (端数切り捨て)

例: 木造 (法定22年) で築15年の物件
→ 22 - 15 + 15 × 0.2 = 22 - 15 + 3 = 10年

築年数が法定を超えた場合:

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2

例: 木造で築30年 → 22 × 0.2 = 4年 (4年で全額償却可能)

→ 築古木造アパート が節税に人気の理由。

減価償却の計算例

物件価格3,000万円 (建物部分1,500万円)、木造築20年の物件:

中古耐用年数 = 22 - 20 + 20 × 0.2 = 6年
年間減価償却費 = 1,500万円 ÷ 6年 = 250万円/年

→ 年間家賃が180万円でも、減価償却で250万円経費化 → 不動産所得 -約100万円 → 給与所得と損益通算 → 所得税還付

青色申告 vs 白色申告

	青色申告	白色申告
控除	最大65万円	なし
損失繰越	3年間可能	不可
家族の給与経費化	可 (青色専従者給与)	限定的
必要書類	複式簿記	簡易帳簿
開業届	事業開始から1ヶ月以内	不要

→ 不動産所得が安定したら青色申告必須 (特に5棟10室以上の事業的規模)

税理士費用の相場

業務	費用相場
確定申告のみ (年1回)	5〜15万円
月次顧問 + 確定申告	月3〜5万円
法人決算	20〜50万円
不動産売却の譲渡所得申告	10〜30万円

物件数が増えてきたら税理士に依頼するメリット大。 「不動産投資に強い税理士」 を選ぶのがコツ。

サラリーマン投資家の節税戦術

1. 中古木造アパートで減価償却を最大化

築古木造で 5年程度で全額償却 → 5年間は所得税大幅節税

2. 家族で経費分散

配偶者を 青色専従者 として給与支払い
子供を 管理委託先 として家賃管理委託 (合理性必須)

3. 法人化の検討

年間家賃1,000万円超 or 5棟10室以上で:

所得税の累進回避 (法人税23.2%固定)
役員報酬で給与所得控除も活用
相続対策の事業承継優遇

4. 青色申告65万円控除

複式簿記で記帳 → e-Tax で電子申告 → 65万円控除確定

譲渡所得税 (売却時)

不動産投資物件を売却した際の 譲渡所得税 にも注意:

所有期間	税率
5年以下 (短期譲渡)	39.63% (所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税)
5年超 (長期譲渡)	20.315% (所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税)

→ 5年待って売却 で税率が約半分。

出典

本記事は2026年4月時点の税制に基づきます。具体的な確定申告は税理士にご相談ください。

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