不動産投資ローンの金利相場
不動産投資ローンの金利は 属性 (年収・職業・自己資金率) と 物件評価 で決まります。 2026年4月現在、メガバンクで 1.0〜2.5%、地銀 2.0〜3.5%、ノンバンク 2.5〜4.5% が相場。 属性別の借入条件、銀行選びのコツを解説します。
この記事でわかること
- 銀行種別の 金利相場
- 属性別の 借入条件 (年収・職業)
- 頭金 (LTV) が金利に与える影響
- 一棟物件 vs 区分マンション の融資の違い
- 借入のコツと 借り換え の判断軸
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銀行種別 金利相場 (2026年4月)
| 銀行種別 | 金利目安 | 借入のしやすさ | 主な対象 |
|---|---|---|---|
| メガバンク (三菱UFJ・三井住友・みずほ) | 1.0〜2.5% | 厳しい | 高属性 |
| 地銀 (横浜銀行・千葉銀行等) | 2.0〜3.5% | 中 | 一般 |
| 信金・信組 | 2.5〜3.5% | 物件評価次第 | 一般 |
| ノンバンク (オリックス銀行・スルガ銀行等) | 2.5〜4.5% | 緩い | 中〜高利回り物件 |
| 政府系 (日本政策金融公庫) | 1.0〜2.0% | 事業性審査 | 法人化推奨 |
属性別の借入条件
高属性 (年収700万円以上、上場企業勤務)
- メガバンク・地銀の 優遇金利 (1.0〜2.0%)
- 自己資金10〜20%で借入可能
- 借入限度: 年収の 10〜20倍 (5,000万円〜2億円)
中属性 (年収500万円以上、安定企業)
- 地銀・信金の標準金利 (2.0〜3.0%)
- 自己資金20〜30%必要
- 借入限度: 年収の 8〜12倍 (3,000万円〜6,000万円)
一般 (年収400万円以上)
- ノンバンク or 信金 (2.5〜4.0%)
- 自己資金30〜40%必要
- 借入限度: 年収の 5〜8倍 (1,500万円〜3,000万円)
低属性・自営業
- ノンバンク・政策金融公庫
- 自己資金40%以上推奨
- 借入限度: 年収の 3〜5倍 (or 物件評価額次第)
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頭金 (LTV) が金利に与える影響
LTV = Loan to Value = 物件価格に対する借入額の割合
| LTV | 借入条件 | 金利優遇 |
|---|---|---|
| 50%以下 | 高属性扱い | -0.3〜0.5% |
| 70%以下 | 標準 | 標準 |
| 80%以下 | やや厳しい | +0.1〜0.3% |
| 90%以下 | 厳格審査 | +0.3〜0.5% |
| 100% (フルローン) | 高属性のみ | +0.5〜1.0% |
| 100%超 (オーバーローン) | スルガ事件以降ほぼ不可 | 適用銀行ごく少 |
→ 頭金 30%が金利・条件のスイートスポット
一棟物件 vs 区分マンション
区分マンションへの融資
- 比較的借入しやすい
- 担保価値: 物件価格の70〜80%
- フルローン可能なケース多 (高属性なら)
一棟マンション・アパート融資
- 事業性融資 として審査
- 事業計画 (収支シミュレーション) が必須
- 自己資金20〜30%が標準
- 物件評価が 積算評価 で行われる
積算評価 = 土地評価 + 建物評価
土地評価 = 路線価 × 面積 × 補正率
建物評価 = 建築費 × (残存耐用年数 / 法定耐用年数)
→ 築古物件は建物評価がほぼゼロ = 土地評価分のみ融資可能
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金利タイプ (固定 vs 変動)
| 変動金利 | 固定金利 (10年) | 全期間固定 | |
|---|---|---|---|
| 金利 (2026/4) | 1.0〜3.0% | 1.5〜3.5% | 2.0〜4.0% |
| メリット | 低金利 | 中期間ヘッジ | 完全予測可能 |
| デメリット | 金利上昇リスク | 10年後不確実 | 高金利 |
不動産投資では 「変動金利+繰上返済戦略」 か 「固定金利+長期保有」 のどちらかが定石。
借入のコツ
1. 複数行で同時申込
「申込書を3〜5行に同時提出」が基本。
メガバンク (低金利狙い)
+ 地銀 (現実解)
+ ノンバンク (落としどころ)
審査結果を比較して、最も有利な銀行を選ぶ。
2. 物件選定後すぐに動く
物件契約から融資実行まで通常 1〜2ヶ月。 売買契約に 「ローン特約」 をつけるのが必須 (融資NG時に契約解除可能)。
3. 既存ローンの整理
既存の住宅ローン・自動車ローン・カードローンが多いと、新規借入額が制限されます。 借入余力を作るため事前に整理。
4. 法人化の検討
5棟以上 or 年間家賃1,000万円超では 法人化 で:
- 政策金融公庫の事業融資 (低金利)
- 経費計上の幅が広がる
- 役員報酬で所得分散
- 相続対策にも有効
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借り換えの判断
既存ローンの金利が現在より 0.5%以上高い なら借り換え検討:
借り換えメリット = 残債 × 金利差 × 残期間
借り換えコスト = 諸費用 (50〜100万円) + 借り換え事務手数料
例: 残債3,000万円、金利差1.0%、残期間20年 → メリット = 3,000万円 × 1.0% × 20年 = 600万円 → コスト = 約100万円 → 純メリット = 500万円 → 借り換える価値あり
出典
本記事の金利は2026年4月時点の参考値で、各金融機関により大きく異なります。
