不動産投資の利回り相場

不動産投資の 利回り は、立地・物件タイプで大きく変動します。東京23区の新築マンションは 表面利回り3〜5%、地方の中古一棟アパートなら 8〜12% が相場。表面と実質の違い、エリア別の目安、「利回りが高すぎる物件」の罠を解説します。

この記事でわかること

表面利回り と 実質利回り の計算式
エリア別・物件タイプ別の 利回り相場
「利回り10%超」の 裏側のリスク
銀行が貸す利回りの 最低基準
投資判断の NPV的視点

表面利回り (グロス利回り)

表面利回り (%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例: 物件価格3,000万円、家賃15万円/月 (年間180万円) の場合 → 180万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 6.0%

これが「広告でよく見る利回り」。シンプルだが 経費を一切考慮していない ため、実際の手取りとは大きく異なります。

実質利回り (ネット利回り、NOI利回り)

実質利回り (%) = (年間家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入諸費用) × 100

経費に含めるもの:

管理委託費 (家賃の3〜7%)
修繕積立金 (マンションなら月1〜2万円)
管理費 (マンションなら月1〜2万円)
固定資産税・都市計画税 (年間評価額の1.7%)
火災保険料 (年1〜3万円)
空室損 (家賃の5〜10%、平均空室率)
修繕費 (年家賃の5〜10%)
入退去時の原状回復費 (4〜6年に1回、家賃1〜2ヶ月)

例: 表面利回り6.0%の物件で経費が家賃の30%なら、実質利回りは約4.2% に落ちます。

エリア別利回り相場 (中古マンション投資用)

エリア	表面利回り相場	実質利回り目安
東京23区 (港区・千代田区・中央区)	3.5〜5%	2.5〜3.5%
東京23区 (それ以外)	5〜6%	3.5〜4.5%
東京都下 (多摩)	6〜7%	4〜5%
横浜・川崎	5〜6.5%	3.5〜4.5%
大阪市	6〜7.5%	4〜5%
名古屋市	6〜8%	4〜5.5%
福岡市	7〜9%	5〜6.5%
札幌市	7〜10%	5〜7%
地方中小都市	8〜12%	5〜8%

→ 都心ほど低利回り だが、空室率も低く資産価値も維持されやすい → 地方ほど高利回り だが、空室・修繕・売却困難のリスク高

物件タイプ別利回り相場 (東京近郊)

タイプ	表面利回り
新築区分マンション	3〜4%
中古区分マンション (築20年以内)	5〜6%
中古区分マンション (築20年以上)	6〜8%
一棟マンション (RC)	6〜8%
一棟アパート (木造)	8〜12%
戸建賃貸	10〜15%

「利回り10%超」の罠

利回りが高い物件には必ず理由があります:

罠1: 空室・滞納が常態化

表示利回りは「満室前提」
実態は半分空室で、実質利回りはマイナス
検討時に 過去3年の入居履歴 を必ず確認

罠2: 短期間の家賃高騰

大学・工場移転で 学生・社員需要 に乗っている
5年後にゼロになるリスク
賃料の安定性 を周辺相場と比較

罠3: 修繕費が膨大

築40年超の 耐用年数切れ物件
毎年100万円〜の修繕費 → 実質利回り激減
修繕履歴と長期修繕計画 を確認

罠4: 立地が再販困難

過疎地・限界集落
売却したくても買い手が見つからない
5年後の売却想定額 を計算

罠5: 違法物件

接道義務違反、再建築不可
担保価値がほぼゼロ → 銀行融資NG
重要事項説明書 で必ず確認

銀行融資の利回り基準

銀行は融資の際、以下の最低利回り目安を見ています:

銀行種別	最低利回り目安 (実質)
メガバンク・地銀 (一般)	4〜5%
信金・信組	5〜6%
ノンバンク	6〜8%

→ 都心の表面3%物件は、自己資金多い人向け。フルローンなら地方の高利回り物件。

投資判断のシンプル指標

NOI (Net Operating Income)

NOI = 年間家賃 - 運営経費 (税金・修繕等含む)

キャップレート

キャップレート = NOI ÷ 物件価格 × 100

→ これが 実質利回りに近い概念。プロ投資家・REITが使う指標。

キャッシュフロー

月間CF = (家賃 - 運営経費) - ローン返済額

CF がプラスでないと、毎月持ち出し。 最低でも月3〜5万円のプラスCF を目標にする投資家が多い。

出典

本記事の数値は2026年4月時点の市況に基づく一般的な目安です。実際の投資判断は専門家にご相談ください。