全国の公示地価 2026【市区町村別動向】

公示地価とは

公示地価(公示価格)は、国土交通省が不動産鑑定士に依頼して評価する 標準地の価格 です。以下の特徴があります:

• 評価時点: 毎年1月1日
• 公表時期: 3月下旬
• 対象: 全国約26,000地点の標準地
• 用途: 実勢価格の目安、公共事業の用地取得価格、相続税評価の参考

公示地価は個別物件の取引価格そのものではなく、「標準的な土地の価格」の指標です。角地・広い土地は割増、不整形地・接道困難地は割引されるのが一般的です。

公示地価と他の地価指標

日本の地価には主に4種類の公的評価があります:

一般的な比率:

• 実勢価格(取引価格) : 公示地価 : 相続税路線価 : 固定資産税評価額
• ≒ 1.0 : 0.9〜1.0 : 0.8 : 0.7

都市部ほど公示地価と実勢価格が近く、郊外ほど乖離します。

地価動向の読み方

まちずかんの各市区町村カルテでは、公示地価を以下の切り口で可視化しています:

• 住宅地・平均: 居住用不動産の基準
• 商業地・平均: 店舗・オフィス用地の基準
• 前年比: 直近1年の変動率

都市部再開発エリア、交通インフラ整備計画のあるエリアは 前年比 +5%以上 の大きな上昇が見られることがあります。一方、人口減少エリアは緩やかな下落傾向が続く地域もあります。

エリアから探す

全国1,920市区町村の公示地価を見られます。検索窓または都道府県トップから探してください。

• 三大都市圏: 東京・神奈川・愛知・大阪・京都・兵庫
• 政令指定都市20市: 札幌・仙台・さいたま・千葉・横浜・川崎・相模原・新潟・静岡・浜松・名古屋・京都・大阪・堺・神戸・岡山・広島・北九州・福岡・熊本
• 県庁所在地・中核市

よくある質問 (FAQ)

Q. 公示地価と実勢価格の違いは？

実勢価格は実際の取引価格、公示地価は標準的な土地の評価額。都市部では 公示地価 ≒ 実勢価格 の 90-100%、郊外では差が開く傾向があります。

Q. 地価が毎年上昇するエリアの特徴は？

① 人口流入超過、② 再開発・交通インフラ整備、③ 観光・商業の活性化、の3要素が重なるエリアで顕著。東京都心5区、横浜・川崎、大阪・京都の中心部が代表例です。

Q. 固定資産税は公示地価に連動する？

連動します。固定資産税評価額は公示地価の約70%を目安に設定され、3年ごとに評価替。地価が上がれば固定資産税も上がる関係です。

Q. 相続税計算には公示地価を使う？

相続税は「相続税路線価」を使いますが、路線価は公示地価の80%程度なので、公示地価を見ておけば相続税の概算が掴めます。

2025-2026年の地価動向(要点)

国土交通省の公示地価は、直近2年連続で全国平均がプラス圏に転じています。特に注目すべき動向は以下のとおりです。

• 三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏): 住宅地・商業地ともに上昇幅が拡大
• 地方4市(札幌・仙台・広島・福岡): 三大都市圏を上回る上昇率を継続
• インバウンド観光地: 京都・金沢・長野(白馬)・沖縄(宮古)でホテル用地需要による急上昇
• 半導体工場周辺: 熊本県菊陽町・広島県東広島市・北海道千歳市が前年比+20-30%の急騰
• 地方中核都市以外: 緩やかな下落傾向が継続、ただし減少幅は縮小

地価急騰エリアの共通点

1. 大規模投資プロジェクトの稼働(半導体・データセンター・物流倉庫)
2. インバウンド回復による観光需要
3. 大都市圏への転入超過
4. 駅直結の再開発計画公表

まちずかんでは各市区町村の地価前年比をランキング化しているので、資産性判断の材料にご活用ください。

商業地と住宅地、なぜ相場が違うのか

商業地の地価ドライバー

• 視認性と交通量 — 角地・大通り沿いが高額
• 営業可能時間 — 24時間営業可能な用途地域か
• 容積率 — 高層ビル建設の許容度
• インバウンド需要 — 観光客の動線

住宅地の地価ドライバー

• 通勤利便性 — 主要ターミナル駅までの所要時間
• 学区の評判 — 小中学校の人気度
• 周辺環境 — 静粛性・緑地の多さ
• 防災面 — ハザードマップでの安全性

同じ市区町村内でも、駅前商業地と閑静な住宅街では 商業地が2-5倍高い のが一般的です。東京都心や大阪・名古屋の中心部では、商業地の㎡単価が1,000万円を超えるポイントもあります。

地価から見る投資と居住の判断

投資目的で見るべき指標

• 前年比: 直近トレンドの温度感
• 5年変動率: 持続的上昇か一時的かの判別
• 商業地と住宅地の比較: 商業性が強いエリアは賃料上昇期待
• 路線価との差: 路線価上昇率の方が先行することも

居住目的で見るべき指標

• 住宅地の水準: 自分の予算感との適合度
• 5年変動の緩やかさ: 急騰エリアは売却益も取れるが、住宅ローン負担も重い
• 周辺市区町村の地価: 同心円的な分布で実勢が読める

公示地価と固定資産税の関係

固定資産税評価額は公示地価のおおよそ70%が目安で、3年ごとに評価替えが行われます。地価上昇エリアでは、評価替えタイミングで税額が段階的に引き上げられます。

• 上昇エリアの固定資産税は評価替え後に 5-15%増加 するケースあり
• 新築住宅は3年間(マンションは5年間)の税額軽減措置あり
• 小規模住宅用地(200㎡以下)は評価額の1/6に特例減額
• 市街化区域の宅地は都市計画税(0.3%)も別途課税

地価が急騰しているエリアでの物件購入時には、評価替え後の税負担増を予算に織り込むのが定石です。

公示地価の調べ方

国交省の地価公示・地価調査(GIS)

全国26,000地点の公示地価を地図上で確認できます。住所・駅名で検索可能、各地点の5年推移もグラフ表示されます。

まちずかんの市区町村カルテ

地点ベースではなく 市区町村単位で集計 した値を提供。同時に住宅地・商業地・前年比を一覧できるため、エリア比較に便利です。

国税庁の路線価図

相続税計算用ですが、道路ごとの評価額が視覚化されていて実用性が高いです。路線価は公示地価の約80%として設定されます。

よくある質問 (追加FAQ)

Q. 公示地価が上がると住宅ローンは組みやすくなる?

直接的な影響はありませんが、担保評価額が上がるため融資枠が広がるケースがあります。また地価上昇エリアは将来の資産性が高いと評価されやすく、変動金利・長期固定金利ともに優遇されやすい傾向があります。

Q. 地価下落エリアの物件は売り時を逃した?

必ずしもそうではありません。下落が緩やかなエリアでは、適正価格で出せば半年以内に売却可能です。ただし「値下げを待つ買い手」との交渉力関係で、売却価格が予定より5-10%下振れしやすい点には注意が必要です。

Q. 再開発計画は公示地価に織り込まれている?

段階的に織り込まれます。再開発決定時に +5-10%、工事着工時に +10-15%、完成時に +15-25% というように、数年にわたって地価上昇が継続するのが典型パターンです。東京都心の虎ノ門・麻布台・日本橋、大阪の梅田・うめきたなどが代表例です。

Q. 公示地価と基準地価の使い分けは?

公示地価(1月1日時点)と基準地価(7月1日時点)を組み合わせると、年2回の時点観測が可能になります。地価変動が激しいエリアでは基準地価の方が新しい情報を得られるため、特に投資判断では両方確認するのが定石です。

関連ページ

• 公示地価と路線価の違い
• ランキング: 地価上昇率
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